Immobilier - le processus
Nous avons récemment acheté une maison après un an de recherches et visites de biens dans la vallée de Bella Coola, où nous vivons maintenant depuis plus d’un an et demi maintenant.
Le processus d’achat est similaire à la France, mais il y a quelques subtiles différences. Cet article fait le tour du processus de bout en bout, à la fois pour assouvir la curiosité de la famille et informer ceux des lecteurs qui se renseigneraient sur les démarches pour acheter une maison.
Avant de commencer - améliorer son credit score
Un emprunt est accordé principalement en fonction du credit score: une note qui dit si vous êtes un bon consommateur.
Celui-ci se construit en utilisant du crédit longtemps en amont. Plus on emprunte de l’argent que l’on rembourse à temps, par exemple en payant ses courses avec une carte de crédit, via certains abonnements téléphoniques ou en faisant de plus gros emprunts, plus le score monte. Chaque fois que l’on demande une nouvelle carte ou ligne de crédit, le score descend; chaque fois que l’on rembourse à temps, il remonte. Les scores varient de 300 à 900, un score de 400 à 700 est moyen, 700 à 900 est bon, voire excellent.
D’autres critères entrent en compte dans l’accès à un emprunt: y compris être salarié au cours des 3 derniers mois ainsi que les liquidités et assets existants. Au contraire, les crédits restant tels qu’emprunts étudiants (les études sont chères au Canada) ou crédits à la consommation en cours (la plupart des Canadiens achètent leur voiture à crédit par exemple) constituent des risques pour la banque.
C’est bien de faire un pre-approval auprès de quelques banques pour se faire une idée de l’ordre de grandeur de l’emprunt possible et du taux proposé. De plus, ce dernier reste valide 6 mois et prouve le sérieux de la démarche de visiter des maisons. Par contre, inutile de le refaire tous les 6 mois si trouver la bonne maison prend du temps, car chaque demande réduit un peu le crédit score…
Visites
Que l’on passe par un agent ou pas, trouver la maison de ses rêves demande de vérifier tous les matins les nouvelles offres publiées, signaler celles qui intéressent - soit au realtor (agent immobilier) avec qui on travaille, soit au vendeur ou à son agent directement. Toute propriété vendue par un agent en BC doit forcément être publiée sur realtor.ca
Les ventes de particulier à particulier par contre dépendent de la localité. Par exemple, il y a pas mal d’offres sur craigslist.org ou prelist.org à Vancouver, mais notre communauté rurale utilise le bouche à oreilles et des réseaux sociaux.
Typiquement, si on passe par un realtor, c’est mieux vu de se faire représenter par une personne et de s’y tenir car les realtors sont payés par les vendeurs et travaillent gratuitement pour les acheteurs: ils touchent une commission sur la vente payée par l’agent du vendeur. C’est facile en ville de faire jouer la concurrence en indiquant qu’on fera la vente via la personne fera visiter un bien en premier, mais il vaut mieux respecter la convention à la campagne, surtout quand il n’y en a que deux pour une grande région.
Offre
Une fois trouvée une propriété qui plait, on fait une offre qui précise: le prix d’achat et ce qu’on veut inclure ou pas dans la vente, ainsi que le montant du dépôt de garantie - non remboursable sauf sous certaines conditions (subjects ou réserves) définies dans le contrat. Les dates clés de validité de l’offre, date à laquelle les conditions sont retirées et date effective de la vente (closing) qu’il faut bien faire attention à placer un jour ouvré. Le vendeur peut contre-signer ou faire une contre offre. Une fois d’accord, l’acheteur est engagé contractuellement et ne peut plus se retirer que selon les conditions prévues.
Dans la foulée, on signe aussi de la paperasse pour permettre à notre agent de nous représenter et de transférer les informations nous concernant aux divers partenaires et institutions nécessaires à la transaction.
Lever les conditions
Une fois l’offre acceptée, l’acheteur a typiquement une ou deux semaines pour lever ses conditions. Dans notre cas:
Sous réserve d’être satisfait par les résultats d’une inspection de la maison.
C’est entre 300$ et 500$ pour faire venir un expert qui s’assure qu’il n’y a pas de soucis structurels ou gros travaux imprévus à faire.
Sous réserve de financement.
Ce qui évite d’être obligé de conclure la vente au cas où on n’aurait pas obtenu d’emprunt auprès de la banque.
Sous réserve d’obtenir un devis acceptable pour assurer la maison
L’assurance est requise pour finaliser l’emprunt, et certaines maisons ne sont pas assurables si le chauffage n’est pas aux normes par exemple.
D’autres conditions possibles peuvent include la vente d’un préalable de sa maison précédente, si elle sert à financer l’achat, etc.
Les conditions ajoutent un risque que la vente ne soit pas conclue, et il est donc préférable d’en inclure juste assez pour ne pas se retrouver coincé mais pas trop pour que le vendeur ne choisisse pas une autre offre plus sûre. A Vancouver et Toronto, il est rare de pouvoir mettre une seule condition si l’on veut une chance d’obtenir un bien - ce qui signifie souvent s’engager sur un achat entre 600k et 1 million pour un bien modeste, sans pouvoir inspecter ni confirmer que l’emprunt sera accepté.
Une fois satisfait, il y a un formulaire à signer pour wave (lever) les conditions, ce qui finalise l’offre. C’est le moment de trouver un avocat, si vous n’en avez pas. Et oui, en BC, on peut passer soit par un notaire, soit par un avocat spécialisé pour conclure les ventes immobilières.
La promesse de vente précise quand le dépôt de garantie est dû. L’idéal est de prévoir de le donner 24h à 48h après la levée des conditions s’il y en a, ce qui officialise la vente. Cet argent, un pourcentage de l’apport personnel est détenu en fiducie (held in trust) par notre agent immobilier.
Finaliser l’emprunt
Il faut ensuite finaliser l’emprunt - y compris justifier l’origine de l’apport personnel et prouver que la maison sera assurée dès le jour de prise de possession. Il est recommandé de prendre aussi une assurance décès qui rembourse la totalité de l’emprunt en particulier quand on achète à plusieurs et une assurance invalidité qui couvre soit un pourcentage du salaire, soit le montant mensuel à de l’emprunt, à condition bien sûr de travailler à temps plein les 3 mois précédant toute demande.
Si l’apport personnel est inférieur à 20% du total de l’emprunt, il faut aussi obligatoirement assurer l’emprunt lui-même.
Closing
Le closing finalise la vente. En une journée, les fonds sont transférés entre les différents acteurs, la vente est enregistrée et signalée à toutes les institutions pertinentes et les clés sont remises au nouveau propriétaire et l’assurance du nouveau propriétaire prend le relais pour couvrir la maison à 00:01 le jour suivant.
Quelques jours avant le closing, nous devons signers les derniers papiers. Rendez-vous chez l’avocat avec deux pièces d’identité et un T4 où figure notre numero de sécu. Cela peut aussi se faire à distance par signature électronique dans certains cas.
Nous devons pour notre part lui fournir les fonds pour les frais annexes à l’achat:
- Apport personnel, hors dépôt de garantie
- Taxe de transfer des terres, entre 1 et 2% de la valeur du bien. Un abatement est possible sous conditions dans le cas de son premier achat immobilier.
- Selon la date de l’achat, il faut éventuellement rembourser le vendeur de taxes et frais annuels avancés - au pro-rata du reste de l’année (e.g. taxe d’habitation, eau/électricité). Dans notre cas, un achat en mai signifie que le vendeur n’a pas encore payé les factures annuelles de la propriété et sa part est donc déduite du montant de l’achat.
- Enregistrement des titres de propriété, certifications diverses pour les appartements.
- Assurance du titre de propriété, qui évite de perdre son bien sur une erreur administrative.
- La GST ou HST (tva) sur la vente si la maison est une nouvelle construction
- Frais d’avocat: environ 1000$
L’avocat fait tous ces calculs pour nous en optimisant les frais, donc il ne reste qu’à faire un chèque de banque à notre avocat du total (en fiducie également).
Le dépôt de garantie et le montant de l’emprunt est également transféré à l’avocat respectivement par notre agent immobilier et par la banque.
L’avocat remet ensuite aux personnes concernées les sommes dues et s’assure que tout est en ordre du point de vue administratif.
Propriétaires
Le lendemain du closing, jour de la prise de possession du bien (possession date), les agents immobiliers de l’acheteur et du vendeur organisent le transfer des clés des la maison. Il n’y a plus qu’à faire le ménage, déménager, changer les abonnements pour l’eau, l’électricité, le téléphone et l’internet etc. Et dans notre cas, pour la première fois depuis Paris, acheter des meubles!
Pour en savoir plus, il y a de très bonnes resources officielles ici: https://www.canada.ca/en/financial-consumer-agency/services/buying-home.html